二手房跌价新房涨价「石景山的房价」

上周相关机构公布了一组9月二手房成交数据，我们意外地发现石景山的一个盘，默默卖过了一直能打的朝阳芍药居北里，它就是石景山二手房一哥，京西扛把子的神盘－鲁谷远洋山水。

鲁谷在哪？不偏不倚，坐落在长安街西沿线位置，地铁八宝山站出来就是长安街标志的金色栏杆。沿鲁谷东街向南约500多米，北京市人民检察院对面，就是咱们今天要说的项目。

作为户数过万的京西超体量大盘，远洋山水可以说是北京楼市的见证者，也是与时俱进的参与者，用一句陈词来概括就是：

远洋山水前世今生，北京楼市几度沉浮。

先说它的背景，2003年经济快速回暖，楼市也随之升温。项目就是在2003-2008年间分期建成的，开发时整个市场背景就是大户型当道，但开发商在调研之后发现整个西部地区很缺乏小户型，就在产品中增添了小户型设计，今天鲁谷成交最高的也是两居，开盘时价格只有4000-5000/平，现在实际成交价据我司白总说普遍在7万5左右，但在近两个月涨幅趋于稳定，或许和分校签约到期的传言有关，也或许周边新盘的入市对它成交造成了影响，总的来说在京西刚需市场来看也相当可以了，要知道离内城更近的小瓦窑华曦府，开盘也差不多是这个价格。

除了老小区常见的朝向问题，小户型的功能设计还是比较现代的

时间来到2008，金融危机席卷中国，楼市迎来一波全盘下跌，同年9月13日，这哥们儿干了件现在来看也称得上惊世骇俗的举措：63折，虽然想也知道是部分“尾货”，但这招狠棋一出，京西哀鸿遍野。然而在这样的年景下，2007-2008这两年却是出生率暴涨，远洋山水也在堪堪度过这波危机后，因为07年早早签约景山分校，在2013学年迎来了它的“好日子”，直到今天，这里依然是石景山成交最活跃的板块。

2008年后，就在它趋于稳定的时候，小区内又发生了两件人伦惨案，令人唏嘘。具体案情先按下不表，我要说的是这类事件是二手房交易的敏感点，却并未对远洋山水的房价造成动摇。

这样体量的社区本身就是一个微型社会，发生什么也在情理之中。我骑着共享单车溜达一圈，光各色中介就见着不下10家，更不要提商超便利、美容理发、休闲娱乐、宠物医疗等其他生活配套，每个相关配套保守都在三家及以上。

社区分南区、北区，一起6个出入门，这些配套被合理地分散在小区的四至，不管住在哪个方位，出行消费都十分便捷。鲁谷这块发展得太好了，好到放眼京楼的新盘，能够和它比肩的地块，屈指可数，远洋山水又是鲁谷核心的标志建筑，便利性不言而喻。

（北区西北门)

虽然出于不可抗力没能进社区，但从外立面的维护修整就可以看出物业并未缺席，每个门都配置了两名眼神犀利的大爷大妈负责安保，从门口往里眺，路面、绿化都维护得相当惬意整洁。虽然没有完全实现人车分流，但也没见到明显的人车冲突，小区在道路两侧也划出了一部分停车位，不到下班点就停得七七八八，停车难是成熟板块的通病，远洋山水不是问题最严重的。

（部分路边停车位)

严重的问题是：就在远洋山水稳定上涨的同时，区域内新盘却在悄悄地降价，某盘精装升级，均价不变，某盘比指导价低了那么几千……

往小了说，尽管相隔不远，城市界面还是有差别。往大了说，其实像某盘这样在“底线”边缘疯狂下探的并非只此一家，今年卖得好的新盘都有一个关键词就是倒挂， 还在坚持站岗的恐怕也在低迷的市场中最先迎来一波冷空气。三批次土拍造甲村那块地指导价最高是吧，但您跟前两年比呢？低了。眼下房地产向上探索的步伐遇上出生率这个大坎，远的不说，今年四批次那几块地，有点难了 。