成都土拍限价「西安2021年土拍地价」

昨天（4月19日），高新区发布《西安市国有建设用地使用权挂牌预出让公告》（以下简称“公告”）。

“高新区”、“10宗住宅用地”，可以说在现下楼市没有比这个更吸引购房者关注的词眼。

一方面，随着“两集中”出让规则的实施以及全国楼市行情下行，西安土地供应量与成交量明显出现下滑，尤其是住宅地块的供应成交，多以城改、商业、保障性住房为主。而本次高体量住宅用地供应，也是缓解市场后期住宅紧张问题；

另一方面，作为西安房价天花板，这一次高新公布的10宗住宅用地，也同样能够为后市市场进行开场。特别是购房者能够在这一次土拍后大体预估出今年市场行情、房价走向、房企情况等。

这也是为何“公告”放出后，大家关注的主要原因。

但结合去年西安三批次集中供地以及近期全国一些已经结束首轮土拍的城市情况来看，西安今年在土拍价格以及土拍规则上，很大程度上会同这些调整规则城市一致，有一些相应的调整，以保证房企拿地的信心和积极性。

而这些土拍规则的修改，也很大程度上会影响后期房价、产品。

所以赶紧来看看其他城市土拍规则变化以及西安将有可能会出现哪些变化吧？

多城集中土拍出新规则

根据最新数据显示，全国土地成交出现回暖，虽然成绩不及去年同期，但随着多城市调整修改土拍规则后，房企拿地后利润回升，积极性提高，成交出现热度反弹趋势。

✦多城市土拍成交数据出现回暖

细化到城市，截至目前，全国22个重点城市已有16个城市开始或已完成2022年首批次双集中土拍，从规则上来看，基本上都或多或少根据当地地方市场进行一定量的土拍规则调整。

增加土拍次数

从城市来看，武汉、青岛、重庆、济南等城市将“双集中”供地次数由一年3次改变为一年4次。供地次数的增加意味着后期在供地和拍地节奏上更加灵活，同时也有望能够提高供地数量，缓解房企争抢压力，从而降低部分地块溢价率。

取消地块配建自持

从目前各城市发布的公告来看，几乎所有城市在今年第一批双集中供地上“默契”的放弃了以往的“竞自持、竞配建”模式，特别是保障房配建。这样做的目的很明确，尽可能降低房企拿地压力，提高房企参拍积极性，也有效保障房企合理利润，维护房地产市场发展。

竞拍规则更稳定公平

随着多城市取消地块竞配建后，以往谁拍的狠、拍的高模式也随着取消，转变为更加稳定和公平的摇号竞争机制。例如北京提高了摇号地块比例，武汉采取熔断后摇号直接确定竞得人，再如杭州，采用“一次性报价”机制，并以“次高报价确定竞得人”...这样的方式真的非常值得称赞，一方面削减了部分房企高杠杆、非理性拿地囤地策略，另一方面也保证了土拍的公平公正，提高了其他资金实力弱房企的参与度，有效激活市场。

降低参拍门槛

为了减轻房企拿地资金压力，从去年第三批“双集中”供地，不少城市开始下调房企保证金比例。而在今年，越来越多城市开始下调保证金比例，由以往最高50%调整至20%，同时余款也可以按合同约定进行分期缴纳。这一条可以说是诚意满满，和前面一样，减少房企拿地资金压力，提升房企参拍度。

取消限价

从竞拍来看，这一次土拍规则转变最明显、最直接的就是这一条。例如东莞在首批集中供地取消对新房销售限价，而好学生“长沙”比较委婉，提出“限价根据开发品质等因素进行价格监制”，根据后期产品定位和实际品质进行定价。

西安会否跟进？

从去年三批集中供地来看，相比其他城市，西安三批次土拍成绩相对稳定，特别是在民企方面，参拍积极度依然保持较高。

但在实际竞拍过程中，不少房企拿地意愿度并不积极，甚至有不少房企在核算成本后，也坦言即使0溢价拿地，也基本上是亏本生意。

更有房企在拿地入市后，由于土地定价高于区域整体限价，导致审批备案一直不通过，影响销售节点，这也让不少房企在后续拿地意愿上更加谨慎。

再一个更加现实的问题在于，随着“红线”政策，房企钱包并不富裕，在土拍和城市投资方面应对上势必会更加慎之又慎。所以，当一个城市放出“诚意政策”后，其他城市不想跟也得跟。而如今，西安就面临着这样的问题。所以跟进是必然的。

那么，核心的问题来了：西安会如何跟进？

结合去年西安三批次土拍行情与今年多城土拍规则转变下，我们认为西安很有可能会从4方面入手:

①.降低参拍门槛。

这一条是已经确定的，根据2022年2月9日西安市自然资源局发布的《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》的通知，其中明确提出“允许分期缴纳土地出让价款。新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金。可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。”

这样做的好处在于能够激活不少原本存在“拿地资金压力”房企的参拍意愿度，减少房企压力。但需要注意的是，职能部门需要对房企现金流、负债情况进行严格审查，避免高负债房企违规拿地情况发生。

②.取消地块配建保障房。

无论是去年的保障性住房工作实施还是今年的保障性租赁租房实施，都明确了保障型住房建设将单独供应地块供给，并给出各区域明确任务分工。

这也意味着后续土地供应中，没有必要再执行竞“配建保障房”机制，有效缓解房企拿地压力，提高房企参与度。

③.提高房企竞拍公平性。

这一条建议学习杭州，采用“一次性报价”机制，并以“次高报价确定竞得人”，同时对“品质”方面提升要求。

亦或在到达熔断后，采用“摇号”机制，提高了其他资金实力弱房企的中签率，避免头部资金实力强房企垄断市场，减少其他房企拿地积极性。

④.取消限价。

这一条真的需要认真关注。

“房地联动”从本质上来说，确实能够稳定市场房价，降低房价和地价非理性变化。

但在执行过程中，我们却忽视了一个变量--房企。

毕竟面粉价格（拿地成本）涨了，面包价格（销售价）不仅不涨，反而有的还要降。这可愁坏了不少房企。特别是在调控政策缩紧下，市场下行，房企获利更加艰难。

被逼无奈，不少房企开始动歪脑子，开始“躺平、摆烂”，降标减配也由此而来。

这下，房企高价拍地、亏本卖房，购房者“买房就维权”现象横生，对房地产市场健康平稳发展极其不利。

而在新的“限地价 不限房价”的土拍模式下，不仅撤销了房企在成本端的限制，同时在地块价格限制下，中间房地价差所形成的利润，也能够让房企更加认真的去打造好产品。

这样的做法，对房企而言简直是一个大利好。

但对购房者呢？限价的取消，会不会意味着房价又一次突飞猛进？

有一定程度影响，但不会出现猛涨。

随着限价的取消，后期房子的销售价格将由房企打造的产品档次定价。这确实会造成房价出现一定的抬升，但从目前其他城市实施来看，取消限价并不是全面取消，而是根据地块综合因素，挑选几宗核心稀缺的高质量地块进行限价取消。

所以，建议西安在实施的过程中采用分级制，选择一定比例的改善地块进行取消限价，其余刚需地块依然按照“限地价、限房价”的机制实施。

这样一来，对于房企，高利润的摘地下，房企会更加愿意通过打造好产品来吸引购房者。

而对于刚需购房者，双限政策下，依然能够有充足的刚需房源去选择；对于改善购房者，取消限价之下，房企能够打造更高水准的高品质房子。

这样的政策，可以说是在当前市场下，最合理的“良方”。