央企地产龙头「许家印的下场惨」

继香港项目和上海外滩地块之后，世茂集团继续快马加鞭抛售资产，这一次是广州曾经的“全国地王”广州亚运城。

1月24日，世茂集团公告，以18.445亿元的价格出售广州亚运城项目合营公司26.67％的股权，所得款项八成用于降低负债，而接盘方来自央企巨头中海地产。目前广州亚运城项目仍有超过180万平方米待开发面积，即便考虑包含小部分商业物业因素，世茂集团上述权益对应货值也至少在100亿元以上。

1月21日，曾经的“华南五虎”雅居乐，也宣布将其在广州亚运城26.66％的权益出售给中海地产，总价18.44亿元。这两笔收购完成后，加上原有权益中海地产在广州亚运城项目的权益占比将升至73.33％。

超百亿货值易手

1月24日晚，刚刚抛售上海外滩核心地块的世茂集团又发布公告，以18.445亿元的价格出售了广州亚运城项目合营公司26.67％股权。世茂方面表示，预计变现出售收益约7.16亿元。出售事项所得款项中，拟将约80％用于降低负债，约20％用于一般企业用途。1月25日，收购方中海地产也对此次交易进行了公告。

公开资料显示，广州亚运城这个“巨无霸”项目从地块出让至今已有12年的历史。2009年12月，该项目由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体以255亿的总地价竞得，曾位列“全国地王”。

2010年6月，世茂通过入股的方式获得广州亚运城项目20％的权益。此后，经历中海并购中信、富力退出的变动后，该项目由中海、雅居乐、碧桂园、世茂四家公司持有，持股比例分别为20％、26.6％、26.7％、26.7％。克而瑞数据显示，2021年，该项目实现销售金额92.23亿元，已五度蝉联广州销冠。

根据中海地产的公告，广州亚运城总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。于公告日期，该项目401.6万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场，余下建筑面积约183.4万平方米仍在施工中，预期将于2025年底竣工。于该公告日期，该综合体约347.3万平方米的建筑面积（包括住宅及商业单元及车位）已出售。

根据广州房天下的数据，目前广州亚运城最新一期住宅项目售价约为2.8万/平方米，以此粗略计算世茂集团26.67％权益对应货值约137亿元，即便考虑部分商业物业（占比不到10％）价格略低的情况，世茂集团该部分权益对应货值也至少在100亿元以上。

当然，中海地产后续开发还需要投入一定成本，但依然还是一个极其划算的买卖。一位十强房企前资深项目经理告诉中国基金报记者，含资本化利息、销管财、各项税及附加、所得税等，所有建安成本“直接费 间接费”在每平米7200元左右。

雅居乐也“卖了”

此次与世茂集团一起抛售的，还有曾经“华南五虎”之一的雅居乐集团。1月24日雅居乐集团公告，公司间接全资附属公司广州振然投资有限公司拟向中国海外发展间接全资附属广东中海地产有限公司出售广州利合房地产开发有限公司约 26.66％的股权，总代价约18.44亿元。预期于交易完成后，公司将会录得估计收益约6.99亿元。

广州利合房开正是广州亚运城项目的合营公司，此次雅居乐出售的权益比例和对价，与世茂集团几乎完全一致。这样，收购事项完成后，中海地产方面将持有合营公司73.33％股权，剩余的少数股权在“宇宙房企”碧桂园手中。

在2021年房企债务频现违约甚至引发企业爆雷的残酷现实下，房企“断臂求生”已经成为常态。与世茂集团类似，2021年下半以来雅居乐同样面临销售承压、偿债压力增加等难题，并且加快了出售资产套现的步伐。

就在1月10日，雅居乐集团对外发布公告，2021年下半年该集团累计出售14项非核心物业。

具体看，于2021年7月1日至12月31日止期间，雅居乐已就14项非核心物业（包括酒店（含酒店用地）5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗）之出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为28亿元。其中，订金及销售款合计约11.49亿元已在2021年收取。

数据显示，2021年雅居乐连同合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计1390.1亿元，同比增长仅约0.6％；对应建筑面积为971.9万平方米，同比下降5.18％；平均价为每平方米14303元。这样，2021年全年，雅居乐仅完成1500亿元销售目标的92.67％。

股债冰火两重天

投资逻辑“剩者为王”

与收并购市场“一个甩卖，一个抄底”的情形类似，二级市场上投资者对不同类型房企股债的态度也是泾渭分明，世茂雅居乐们和中海保利们股债的走势可谓“冰火两重天”。

世茂集团股价从2020年8月最高的35.4港元（前复权，下同），近期最低跌到了4.06港元，跌幅高达88％，基本是脚踝斩的状态。世茂集团境内公司债“19世茂01”从100元附近5个月时间最低跌到31元，近期有所反弹也仅有50元；“19世茂03”从100元附近最低跌到35元，2021年最后一天单日跌幅就超过50％；“20世茂02”也在昨日一天跌去48％，100元面值的债券价格只有43元。境外的美元债也类似，近期价格均从1美元面值八九十美分跌至30到50美分区间。

雅居乐集团股价则从2021年4月的12港元附近的高位跌到近期最低的3.46港元，最高跌去72％，基本膝盖斩。

反观中国海外发展，股价2021年初最低探得13.71港元，而最近股价最高达到24港元，一年时间涨幅高达75％，而公司债价格一直稳稳站在100元上方纹丝不动。就在1月12日，中海地产子公司中海企业发展刚刚发行2022年度第一期中期票据，发行总额18亿元，发行利率竟低至2.88％，比3.7％的一年期市场基准利率LPR竟然低了82BP。

另一家央企地产龙头保利发展情况也类似，自2021年7月底触底9.03元的低位以来，半年时间最高触及17.08元，涨幅90％，距离17.8元的历史高点仅仅一步之遥。

招商证券房地产赵可团队近日发表研报认为，后续房地产的投资逻辑应遵循“剩者为王”，优选现金流结构稳健、回款增长有保障的自我造血型公司（百强里头或不到10％）。

其建议持续关注“招保万金中华龙”（招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团），关注有边际变化的：华侨城、越秀地产、绿城中国等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式特色的弹性民企。部分区域型公司有一定博弈空间，但难有持有价值。而现金流隐匿性大或从来都是依赖负债周转的标的不建议配置。

国盛证券也认为，从去年10月以来，中央政策转向明确、力度持续加大，近期连续发声“维护房地产市场平稳发展，支持合理住房需求，满足房地产市场合理融资需求。政策回暖有望加速基本面底部的到来。当前政策利好未到高峰期，预计后续政策持续利好，信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企尤其是国央企将更多受益。

其建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

本文源自中国基金报