南京河西南房价暴跌「南京河西房子值得买吗」

原本的“房价信仰”被打破，前期虚高的房源正在“补跌”，甚至“阴跌”，业主的预期也不断下降。

太过依赖学区，在行情好的时候还能如鱼得水，一旦学区房市场下行，房价就绷不住了，哪怕在河西也一样。

最近，河西中部学区房嘉业国际城挂出了一套房源，满5年不占学区，建面约56㎡，总价150万，单价仅2.7万/㎡。

学区房，2.7万/㎡？难以想象，毕竟像佳和园那样的安置房，有了学区的加持之后，房价猛飙到6万 /㎡。

在不少人看来，2.7万/㎡只够个学区的价值。

虽然这仅仅是一套特殊房源，并不具备普遍性，但也能够说明一些问题。毕竟业主的挂牌价除了与心态有关，还跟市场行情脱不开关系。

链家网站显示，小区今年只成交了3套房源，成交单价在4.4-4.8万/㎡左右，并且已经接近半年无成交了。

嘉业国际城作为新城小学南校区 新城本部的学区房，曾经的房价一度高达7万 /㎡。

2019年，小区的小户型成交均价在5.2-5.5万/㎡左右。

到了2020年，小区成交了一套56㎡的小户型，单价超7.1万/㎡。整体小户型成交单价在6.9万/㎡左右。

2021年，小区仅成交了一套房，成交单价约5.2万/㎡。

如今的房价跌回了5万/㎡以内，俨然已经回到了2018年的水平。

除了禁止炒作学区房、教师轮岗、多校划片这阵风吹得学区房市场回归理性，本身小区也并不具备抗跌属性。

嘉业国际城是住宅性质的公寓，70年产权，可以落户，可以享受教育资源，民用水电，交易也是正常的税费，与商业公寓有本质区别。

但和普通住宅相比，住宅式公寓的公摊面积更大，一梯多户，人口密度大，居住体验远比不上普通住宅。

对于很多人而言，住宅的保值增值性强，变现更快，从投资属性来说，更具备价值。而公寓的升值空间微小，租金回报率不稳定，转手困难，两相对比，谁更受欢迎一目了然。

嘉业国际城在2008年前后建成，至今也有14年历史了，房龄较久。

整体而言，小区的私密性和安全性存在隐患，在注重品质的当下，小区没有多少核心竞争力，房价下滑也是意料之中的事情。

当然，很多二手房都和嘉业国际城面临着同样的困境。

东渡新锐大厦：新城学区 住宅式公寓，房价倒退回4年前

在链家网站上，新城学区房东渡新锐大厦上个月成交了一套49㎡房源，成交单价仅5万/㎡，创下自2018年以来的房价新低。

小区去年仅成交了2套房源，成交单价在7万/㎡左右。而到了今年，同类型房源只能卖到5万/㎡，一套房亏了近百万!

小区在2005年前后建成，距今房龄已有17年，是集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼。

所以小区存在底商，其居住环境自然不比普通住宅。

事实上，今年以来的学区房，无论是住宅式公寓还是普通住宅，不管是头部板块的豪宅还是老破小，价格肉眼可见的都在下跌。

恒盛金陵湾：树人学区 豪宅，从6万 /㎡跌到5万 /㎡

河西北早期的豪宅代表，上个月接连成交了2套5万 /㎡的大面积房源，从面积来看，目前买恒盛金陵湾的人，除了看中小区是树人小学、中学的学区房，小区的豪宅属性是不可忽视的。

今年上半年，小区房价还在6万/㎡以上，甚至高达8万/㎡。下半年小区基本只能卖到6万/㎡出头，甚至出现了5万 /㎡成交的房源。

小区的优势很明显：河西的顶尖城市资源 优质教育资源，非常适合既有学区需求，又注重居住舒适的人。

现在价格回落，更是买房人捡漏的好时机。这样的房子，既有学区加持，又有豪宅属性，其跌幅应该在可控范围内。

放到普通住宅身上，没有学区，品质一般，更是难以卖出高价。这样的房子，比比皆是。

比如曾经投资客蜂拥而上的禄口，以为能净赚几十万，谁成想血亏几十万。

再比如城中老破小，虽然地段很不错，周围配套齐全，但房龄很老，普遍在2、3万/㎡。

亦或是信心缺失，市场卷成麻花的江核，虽然站位较高，但人口不足，配套不全，供需严重失衡。

与其说房价下跌，不如说已经回到正常理性的水平，作为业主，房价预期越高，心理落差越大。

临近年底，二手房销售进入传统淡季，业主的心理预期不断下探。

据我爱我家南京研究院统计，10月南京二手房新增挂牌量8638套，环比下滑5.0%，二手房新增挂牌均价为34691元/㎡，环比也下跌1.5%。整体来看，10月新增挂牌价格预期有所下调。

2021-2022年南京二手住宅逐月新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

从成交数据来看，全市二手房成交量5567套，环比下滑17.6%，同比减少4.5%，与去年同期水平相当。二手房成交均价回落至30833元/㎡，环比下滑3.8%。

2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

二手房量价齐跌，新房也不容乐观，市场持续筑底。

正因为如此，人民银行、银保监会于11月11日发布了一则《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展，官方出台了十六条措施。

这16条措施，每一条都直指房地产要害。

1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融

作为中国含税率最高、带动力最强的行业，房地产必须回暖，才能撑起整个国家的财政、就业等，官方的态度已经非常明显了。

可以看到，今年南京的土地大部分是城投拿的，其实这就相当政府把土地从左手卖给了右手，这显然是不可持续的。保守估计，卖地收入恐怕要下降一半。

很多人说，我们要抑制房地产，大力发展实体经济、高新技术产业，但是这些都离不开财政，离不开钱。

现阶段，房地产平稳健康发展才是最重要的，然后再去思考转型，形成房地产发展的新模式。

这16条措施，都是房地产的重大利好，但回暖还需要各个方面的配合，比如生活恢复正常。

另外，回暖也并不是回到过去，房价的涨幅并不是“V”形的，回暖只会是底部抬高，以及部分城市回温。