北京5月土拍「加尔瓦尼保险箱」

29日的北京气温骤降、寒风呼啸，土拍市场却是火花四溅、争夺热烈。北京四批次集中供地推出的6宗地块全部顺利出让，收金135.22亿元，其中3宗地触及了地价和竞现房销售面积上限，最终由摇号确定归属，整体溢价率也拉升至10%。

相比之下，同日开拍的武汉四批次、无锡五批次和杭州四批次就冷淡许多，更早之前的无锡四批次、苏州四批次和南京四批次更是几乎全部底价成交。北京本轮土拍无论是竞买企业数量，还是地块平均溢价率，均有明显上升。

近期政策利好频出，继“金融16条”之后，证监会又明确恢复涉房上市公司并购融资及再融资，监管层多箭齐发，无论是供应端还是需求端都是诚意满满。在这样的大环境下，北京土拍率先回暖，能否延伸至整体市场拐点的确立，是否也将为其他城市带去希望？

实际上，北京土拍的回暖，有着特殊的市场环境。多位受访人士向21世纪经济报道记者表示，市场韧性、地块质量、推地节奏、参拍企业水准、规则透明度等多重因素叠加，造就了北京土拍的独立行情。

不过，土地供应“预申请 少量多次”的模式已经逐渐普及，各地也在着力加大房企对地块处理的空间，叠加融资预期走向宽松，房企加码重点城市，未来土地市场或跟随销售节奏逐步恢复。

图片来源：视觉中国

北京今年前三个批次的土地供应都“以稳为主”，少量优质地块上演争夺战，部分地块弱竞争，另有一部分地块底价成交。四批次供应规模出现了明显缩量，相较前三个批次的17宗地、14宗地和18宗地，本轮推出的6宗地块被业内调侃为“迷你供地”，但热度却是空前。

6宗地有3宗地块触顶，从溢价率来看，创下了2021年集中供地以来7个批次溢价率新高，达到10.02%。同时，热度高涨之下，流拍率继续维持为0。

虽然供应数量较少，竞拍却很热闹。朝阳区三宗地块显得尤其光彩四溢，平房乡两宗地和崔各庄奶西地块均有十余家房企参与报价，分别吸引了14家、10家、9家报名主体，开拍之前已经硝烟弥漫。

其中，朝阳平房乡45号地块火热。参拍企业里，央企、国企、民营房企悉数出现。北京土拍常客如金茂、中海、首开、保利、招商、金隅的出现属意料之中，厦门国贸和三元嘉业也希望从中分得一杯羹，中建系一局、二局、五局、八局更是同时出击，各自为战。

竞拍过程可以称得上“热烈”，举牌速度很快，不到5分钟便触及土地价格上限24.38亿元，通过摇号确定最高价举牌者为中建信和。继而转入竞现房销售面积环节，三元嘉业、京宸盛汇、保利 建工、金隅、中建信和、中建城发、中建智地、中建玖合等房企参与，第19轮，由保利 建工触及1万平方米现房销售面积上限，转入摇号环节。

最终，朝阳平房乡45地块由三元嘉业摇中，成交价24.38亿元，现房销售面积1万平方米，楼面价5.22万元/平方米，商品房销售指导价为8.5万元/平方米，利润缝差相对充足。

朝阳另外两宗地也都触及了地价上限和现房销售面积上限，通过摇号确定地块归属分别为保利 建工联合体和金隅，拿地企业也呈现出多样化和透明度。

房企争夺的热门地块，首先就在于地块属性相对优质。平房乡两宗地块邻近地铁6号线黄渠站，周边商业、公园、学校等配套成熟，附近有多个改善型商品房小区，其所属的常营商圈内，包括龙湖天街在内的商业配套丰富，具备浓郁的生活氛围。

平房乡两宗地块周边无在售新房项目，紧邻的次新项目是保利和锦薇棠。44号地块由保利 建工联合体获得，或将重现和锦薇棠的热销，目前和锦薇棠少量在售二手房均价约为12万元/平方米。

崔各庄奶西地块也属于热点地区，周边刚开盘的新房项目望京樾和中建宸园拉升了板块热度，两项目开盘情况和热销持续度都比较好。板块整体规划也相对规整，教育、商业等配套齐全，未来有望成长为规模化生活区。

实际上，除了对优质地块的青睐，北京四批次土拍整体表现也较好，即便是曾有多宗地块撤牌或流拍的石景山与通州，此次推出的两宗地块也分别吸引到5家、3家房企报名竞拍。北京市场人士表示，参拍企业数量和溢价率的走高，体现出了房企信心由复苏到反弹的过程。

与北京同日举行土拍的武汉和无锡，表现相对落寞。无锡五批次集中供地14宗地块全部底价成交，武汉7宗地块有1宗延期，剩余6宗均底价成交。杭州的四批次土拍则展现了市场韧性，8宗地有4宗底价成交，3宗触顶成交，剩余1宗溢价率为10.75%。

多位受访人士认为，北京土拍热度超预期，有其特殊性。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，土地出让模式已经转向预申请模式，进入出让程序的地块都属于相对优质的土地，所以不会再有流拍，竞争激烈度相对较高。

“目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。”中指研究院土地事业部研究负责人张凯则从另外的角度分析北京市场的独立行情，市场支撑度为其一。

第二点在于，截至四批次供地前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。

也要看到北京土拍市场参拍企业的独特性。张凯补充说：“北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。”

政策红利、融资开闸的效应在北京市场也体现得更加明显。合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者，北京楼市充满了央、国企和优质民营房企，无论是“金融16条”还是证监会的“第三支箭”，这些房企获益的概率都更高。“资金量扩大、资金成本降低，再加上融资预期宽松，造就了北京楼市房企的积极态度，转化为他们在土地市场的投资和布局热情。”

北京整体市场的需求度也走在全国前列，楼市基本面稳健。郭毅表示，北京总体需求的客观基数比较大，到目前为止，北京全年商品住宅的成交总额已经超过了三千亿元，虽然比不上去年的规模，但也超过了2020年的成交水平。

“所以虽然大家都在喊市场难、项目难，但总体三千亿规模的市场容量，还是提供了巨大的土壤。”郭毅补充说，“尤其是北京土地供应部门也在有意给予开发商更多空间，拉大楼面价与销售指导价之间的缝差，让开发商有更多机会为市场提供更多好产品。”

最后一个特殊点在于，前述市场环境稳健、需求量大、企业优质、规则透明的基础上，北京第四批集中供地缩小了供应规模，放大了地块的受欢迎程度。

这种“多次少量”的供地模式，也在更多城市得到了体现。21世纪经济报道记者注意到，深圳四批次供地推出了7宗地，上海四批次挂地仅6宗，广州四批次也推出了6宗地块。

“‘少量多次’供地，一方面可以缓解房企的支付压力，避免集中供地下大批量土地款支付；二是减少冷热不均的情况，集中供地背景下，容易出现哄抢优质地块，而一般土地无人问津，造成资源不匹配的状况。”一位上市房企投拓人士告诉21世纪经济报道记者，增加供应批次对稳定市场确实起到了一定作用。

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