m2回落 房价「房贷利率最新政策」

就在前几天，一个多月不见的朋友发来一条消息。

截图是某品牌服装在某电商上的购买页面。

这个品牌曾经还是极为响亮的，目前品质也算不错，去年此时，我斥40元巨资购买过他们家2件T恤，也推荐给了我这位朋友。

没想到，今年涨价了，涨幅接近80%！

但与我不同的是，他算不上穷人，尽管我们都常刷信用卡，但他有六套房子呀，有几套还是在新一线城市总价数百万的房子！

涨价的不止是衣服，就连我常吃的牛肉饼，都从7块涨到了八块，麦xx的“1 1”套餐也涨了一块钱！

其实这些年，不管是胡辣汤烩面，还是大肠面，亦或是葱油饼，每年一涨价，似乎成了惯例！没有人觉得不妥！

01M2多了，购买力降了

而这背后，是中国每年日益增加的货币量，按规范的说法就是M2（广义货币），M2=M1 企业定期存款 居民活期存款 其他。

如果货币发行量多了，钱就不值钱了。

如果货币总量稳定，随着社会财富创造的增加，原有货币就能购买更多的商品。

货币储蓄较多的家庭，盼着M2减少,手里的钱贬值慢些！

低息负债较多的家庭，盼着M2大增，身上的负债快速流失！

真正令人感叹的是，不管货币发行再多，人们的工资却没有涨多少，甚至部分在上海生活的打工人还面临着失业或降薪的命运！而互联网大厂之所以让人趋之若鹜，也正是由于定期加薪的机制！

M2投放从1991年1.93万亿到2021年238.29万亿增长了123.1倍；而同期工资则增长了38.3倍。

而近期，一个大消息暴裂无声的发布了出来！

根据央行公布的数据，5月末，广义货币(M2)余额252.7万亿元，同比增长11.1%！

此次M2预期值为10.4%，前值为10.50%；狭义货币(M1)余额64.51万亿元，同比增长4.6%，预期值为4.9%，前值为5.1%；流通中货币(M0)余额9.55万亿元，同比增长13.5%，预期值为10.0%，前值为11.40%。

看到M2已经达到了11.1%，莫名的心悸！

那个时代又回来了！

要知道，M2与楼市息息相关，买房者当中，有一个流派就是专门盯M2做参考的，M2不单和楼市价格息息相关，和楼市的成交量也有极大关系！

上海楼市也是如此！

要知道，截至去年末，我国广义货币供应量（M2）余额238.3万亿元，比上年末增长9.0%；

而5月M2同比增长11.1%，环比提高0.6个百分点，与2020年4月、5月、6月数据持平，创近两年新高。

M2和GDP数据的单位都是当年本地货币，M2/GDP比反映了一个经济的金融深度；通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高。两者相除的比率则冲销了通胀影响。

也就是说，如果货币增量（M2），赶不上社会财富增加量(GDP），人们还是感觉不出贬值的！

但真实情况往往是：社会财富（GDP）的增量赶不上货币增量（M2），同等币值的购买力每年都在下降！

中国M2与GDP之比走势图

而在我国GDP增速提出“保5”的目标时，12%的M2增速就显得过高了，“通胀”这个上不得台面的词，之后总会被尴尬又不失礼貌的提出来！

货币贬值和通胀是影响居民家庭财富两大杀手，两只恶狼，只能选择与狼共舞战胜它们才能保持社会财富地位。

而M2高企时刻，往往也会刺激投资，如果配合低息，也会将经济逐步拉出泥潭！对于个人来说，很多人会趁低息和M2较高时增加低息负债，持有优质资产！

02M2和房价是啥关系？

问到很多人买房，都说要保值，而房子想要保持它的市场价值份额，一个红线就是涨幅要超越M2。

超的了么？

由上图可以看出，近20年来全国房价平均增幅接近500%，而一线城市增幅接近1000%。

与此同时，M2也在不断增长。

从数据上看，中国货币供应量M2在2000年12月是13.46万亿元；2022年5月达到了252.7万亿元。

经过22年中国货币供应量M2上涨18.77倍，验证22年以来一线城市房价均价，基本拟合同期M2的增长程度。

以上海为例，2000年,上海新建商品住宅成交均价为3327元每平米，而2021年上海新房成交均价约5.5万元/㎡，看似没有跑赢M2啊！但22年前新房基本都在外环内，结合地段因素，房价涨幅与M2基本持平。

2000年上海报纸上的房价↑

所以，中国大部分房子按实际货币计算都是在不断贬值的，只有一线城市勉强跑平M2！

而改革开放以来，我们国家的M2每年涨幅通常情况下都是在10%以上，所以，在过去的很多年里，大约五年期，货币总量就会翻倍。

这就是五年周期的逻辑，房价跑赢M2，才能保持这个不动产在全国的价值份额。

要说近年来，M2增速一直在低位运行，看上图就可以明白，近几年来，M2增速都在10%以下。

五年期的M2复合增速，也只在51%左右！

所以这几年中，尤其是2016年之后，人们也较少感受房价快速上扬！

但M2低增长在今年或将打破。

在今年3月份的两会报告上，提到了M2这个话题。报告中提出，预计2022年M2增长12%左右，扩大新增贷款规模，保持宏观杠杆率基本稳定稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。

二手房市场是会平静还是再起波澜，影响因素太多，不做太多分析，但有了12%的M2这个要素，一二线城市的二手房已经很难下降了！

03M2高点，上海二手房成交就多？

其实,M2不单和房产价格有关系，和房产的销量也息息相关。

为了研究M2与上海二手房成交量，我们把2005年至今的上海二手房做了汇总，一共大约17年左右的成交数据。

其中最低的当属2008年，一共只有10.96万套，成交量最高的当属2009年、2013年、2015年、2016年，和2020年。

其中，2009年成交量为28.45万套、2013年成交量为29.21万套、2015年成交量为34.62万套、2020年是29.88万套。

而我们统计2005年以来的全国M2，高位点一共五次，分别是2006年的22.12%，2009年的28.42%，2015年的13.34%，2020年的10.01%。

其中，2009年，2015年，2020年，也是上海二手房成交量的高点。

M2快速增长与上海二手房成交量快速增加拟合率60%！

而其中未拟合的的2006年和2013年。2006年M2是一个高点，但上海二手房反应平淡，2013年上海二手房成交量大涨，但M2没有高于前一年！

但细细探究起来皆有原因！

2006年，“稳定房价，调整住房结构”是全国的调控目标，包括加息、“国六条”、“90平方米70％”、“限外”等一系列“步步为营”政策，都是那时候提出的。

因此，尽管M2处于高位，但上海房价和交易量并未大量上升。

而2013年则不同，全国房地产开发投资增长19.8%，房地产开发企业到位资金增长26.5%。房地产高歌猛进，地方上积极响应。尽管M2不算高，但也不低，全国房价都在大涨，新房火热带动二手房，上海二手房量价齐升理所当然！

在金融市场厮混过的人都知道。

价格本身就是市场的领导！

而在缺失了新房涨价效应的上海滩，二手房市场如果不涨价，M2的大增本身就预示着二手房的货币份额减少，交易量则应增加才对！

而二手房市场，往往是更贴近于市场经济的。

缺失了2个月的上海二手房市场，在M2日益增加的今年，二手房价格和销量是否能超越去年呢？

我们静静观瞧！