深圳长城花园学位「裕德大厦二手房」

时间：2022-12-19 14:16:49来源：

记者｜张子怡

自今年开始实施二手房指导价后，深圳的二手房市场逐渐走向低迷，但近期在房地产税将要落地之际，深圳的挂牌房源数量却意外走多。

界面新闻近日查询深圳联合产权交易所发现，福田区长城大厦共有23套房产转让，于10月18日挂牌，挂牌期满日期为11月12日，单套房源总价在938万元到2653万元之间，23套房产总挂牌价约2.5亿元。

这23套房源中，有11套的面积为85.3平方米，挂牌价在938万元至956万元间，另外11套房源面积为104.7平方米，挂牌价格约1078万元至1099万元，还有一套353.8平方米的大户型，挂牌价为2653.5万元。目前这些房源均在出租状态，租约至2022年10月。

长城大厦是深圳具有代表性的老旧小区，房屋建设于1985年，使用年限50年，目前仅剩14年产权。

小区年代虽长，但长城大厦却拥有着深圳最顶级的学位资源，该小区位于深圳福田百花片区，带有百花小学、深实验初中双学位。小区市场单价为14-15万元/平方米，政府指导价在10万元/平方米。

据贝壳找房显示，整个百花片区目前有173套房源在售，长城大厦仅有35套房源。

此次长城大厦一次性挂出的23套房源，并不包括在贝壳找房的挂牌房源中。且出售价格在10.3万元/平方米到11.3万元/平方米左右，低于市场价，但略高于指导价。

负责百花片区的德佑中介工作人员告诉界面新闻：“这批房源的价格已经很接近政府指导价了，是很少见的笋盘。同一栋的相同户型大小房源目前业主挂牌价格为1050万元，但学位明年才解锁；长城大厦2栋相同户型大小的房源，现在的价格还是1400万元到1500万元，急卖的业主挂牌的房源大概能降到1150万元，但对付款方式有要求，要一次性付款。”

对比发现，目前集中挂牌转让的23套房源价格，比市场价格至少低了近100万元。

界面新闻联系深圳联合产权交易所的工作人员了解到，这23套长城大厦的房源都是由浙江省机关事务管理局挂牌出让。

“这23套房源早年是浙江省政府驻深办事处的，后期转给浙江省政府资产管理类型的部门，后面又变更到机关事务管理局名下，还在出租状态。现在他们打算清理资产，所以全部出让。”该名工作人员表示。“这23套房源也要竞价的，不过房源很多，如果有的房源价格超了预算，可以选别的，学位被占用的房源大概有5、6套。个人最多能买2套房，要看购房名额。”

事实上，深圳今年一系列跟楼市相关的政策都促使学位房的房产价值不断下降。

10月23日，提及近十年的房地产税正式宣告要开始试点实施。

由于深圳楼市供需矛盾向来严重，房价高昂，因此深圳被认为是最有可能首批实行房地产税试点的城市之一。

国盛证券分析认为，征收房地产税的影响，对二手房市场：在持有房产成本变高的情况下，多套房持有者可能会对空置房产进行出售，二手房市场供给量增加；而投资型购房者需求将明显下降，刚需及改善型购房者处于房价下行预期考虑可能会暂时观望，导致二手房整体需求量下降，二手房价格将会承压。

也就是说，房地产税落地，试点城市的二手房房价短期内将承压，即便供应量增加，成交量也会走低。

在这之前，受政府指导价影响，深圳二手房市场早已呈现上述态势，唯一不同的是：房地产税的落地或许会促使二手房供应量进一步增加。而长城大厦出让的23套房源也侧面佐证该趋势。

此外，今年7月底，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称“条例”）公开征求意见。其中关于推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度等引起广泛关注和讨论。这两条举措被认为将为学区房降温。

“大学区招生”的规定让深圳学区房开始又一轮降温。

前不久，据南方都市报报道称，百花片区的国城花园，44平房源虽然报价1300万，但已经是业主主动降300万后的价格。同是百花片区的南天二花园，一位业主将88平的挂牌价，从1950万元改到1700万元，直降250万元。

另外据《第一财经》报道，去年南天二花园89平户型，挂牌价在2100-2300万元，现在降到1850万元。

乐有家研究中心数据监控显示，自2021年5月开始，百花片区二手住宅成交量出现下滑态势，8月更是跌到谷底，而近期的9-10月则有小幅度回升，但仍不如此前。今年三季度成交量环比二季度下跌3成左右。

受交易量影响，成交价格也有所下跌，6月到9月跌幅达到4.6%，而10月成交价格略微回涨。