400万广州哪里买房比较好「广州哪个区房价最有升值潜力」

上一篇写了南站板块三房上车盘越秀星寰的调研分析，也略微提到了一些简单的同价位板块对比，为了更好地帮助刚需上车理顺行动思维，本篇将站在刚需的角度，详细分析一下各板块的优劣。

控制变量法

对于刚需来说，最不可逾越的变量就是钱，看菜下饭，基本上是每一个刚需需要面临的妥协，什么都有固然好，但是不可能的。以自身钱包为目标去寻找最优解，才是正道。

刚需买房，应该关注的要素top3，以权重排位：

top1-交通

每个刚需睁眼就需要面临的问题就是饭碗问题，能否便捷地到达揾食场所，就当然是刚需最需要考虑的问题。

top2-教育

这里只谈可获得性和便利性。因为质量，不可控因素相当多，特别对于钱不多、背景一般的刚需，唯一可控的就是能够便捷地获得。而教育为什么重要？相信绝大多数刚需买房，都是因为计划生个娃，否则租房更加自由自在，成本低廉。

top3-医疗

每次晚间带娃飞车10-20公里到珠江新城看急诊，都悠然羡慕住市区的友仔。刚需族有娃以后，医疗需求大概率也是刚需中的刚需。

其他要素佳可抛诸脑后

我认为，除了上述因素以外的东西，上天的板块潜力，雄伟壮观的板块规划，都是镜花水月。

相反，如果刚需买房更关注升值潜力、板块预期，而非实际需要，那就更是本末倒置，而且很容易上营销话术的当。

讨论范围

单价：4万块左右。

总价：350-400三房，450-500四房。

价格段对应的板块

毋容置疑，350-450w，3-4房，可选范围就是广州近郊，即距离CBD20-25公里左右的板块。

北部：白云北板块（石井、小坪、白云湖）距离

—更适合越秀、白云新城上班族

热门楼盘：越秀天悦云湖、品实云湖花城、佳兆业白云城市广场

优势：都是大体量、自身配套完善的地铁盘。

劣势：周边环境一般，高速、铁路距离近，居住环境一般。

地铁到天河通勤：60-70分钟

自驾通勤：约25公里

越秀天悦云湖：仅配套幼儿园

品实云湖花城：配套幼儿园、九年制学校

佳兆业白云城市广场：配套幼、小、初。

医疗：距离三甲医院略远、缺妇幼专科医院。

南部：南站、祈福、创新城板块

—越秀、珠江新城、琶西上班族均适合

热门楼盘：品秀星瀚、越秀星寰TOD、越秀星汇文玺

优劣各异：

交通：三盘都有孤岛的感觉，但星瀚、星寰算地铁上盖，而文玺没有地铁。

教育：星瀚、文玺教育配套都是越秀地产负责，都在建，而星寰只有幼儿园是楼盘配套，学校由恒大足球场配套，感觉不确定性大。

医疗：星瀚距离医院略远，文玺、星寰属于省妇幼辐射范围。

东部：水西、长岭居、云埔板块

—更适合天河东、科学城本地上班族

热门楼盘：星樾山畔、时代天境、时代天韵、中央城

交通：除了星樾山畔以外，萝岗4w左右的楼盘，距离地铁站都相当远，远期建设的地铁几乎都是10-15年后的事情，而当地道路交通也相当拥堵，距离市中心组团都十分远，无论通过公共交通还是自驾，都不太适宜市区通勤族。

教育：均有配套幼儿园及小学初中，而且均已建好，确定性强。

医疗：三甲综合医院：岭南医院、省第二中医院，三甲妇幼专科医院：广医妇幼。

夏园、南岗板块

热门楼盘：万科黄埔新城

突出缺点：工业围城

交通：均距离地铁十分远，远到可以忽略，但相对萝岗东来说，到cbd的路线会相对笔直一些，可是选择也相对单一，基本就只有广园快速和沈海高速可选。

教育：因为是村改，居住范围内会有幼、小、初

医疗：距离三甲广医五院略远，附近缺妇幼专科医院。

西部：金沙洲板块—更适合老城区上班族

热门新盘：越秀天悦金沙

交通：道路交通拥堵指数五颗星，距离地铁相当远。

教育：有民办中大附外

医疗：有三甲综合医院，缺三甲妇幼专科医院。

总结

在4万单价圈层的几个典型近郊板块当中，教育配套、医疗配套，TOP1都是萝岗。假如加入与市区的通勤距离、周边商业成熟度去考量，TOP1则是番禺。

如果较为看重通勤时长、周末烧钱（消遣）的话，建议可以优先考虑番禺，因为交通上可以兼顾越秀、天河，就近也有高大上的万博商圈。

如果较为看重当地城建面貌、医疗、教育配套，大部分时间可以脱离市区而生活的话，则建议可以考虑萝岗。

如果生活圈子在天河东、老黄埔，而在天河、鱼珠上班，可以考虑夏园、南岗。

如果往后的工作、生活圈子大概率固定在荔湾、越秀老城的话，建议可以考虑白云湖、金沙洲。

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