南京房价崩盘「南京房价泡沫」

根据链家网站显示，南京目前在售二手房已超13万套（除去句容的12522套），库存压力肉眼可见。

高挂牌量下，不少业主急于脱手，降价卖房，甚至砸穿小区底盘。

今天，笔者发现佳和园成交了一套房源，户型建面约51.3㎡，总价342万，单价约6.7万/㎡。

这套房当初上架时挂牌总价348万，前前后后调价10次，共降了6万，看得出业主内心的纠结了。再看成交周期，长达1年多的时间，才把房子卖出去。

翻看历史成交记录，小区7月成交了一套同类型房源，总价353万，单价约7万/㎡，相比之下，小区2个月房价降了约3500元/㎡。

佳和园作为科睿 汇文双学区房，单室套的面积小总价低，是相对好流通的户型。这套房的业主正好最近想要置换，就低价出手了。

据了解，目前小区50㎡的单室套市场价在340-350万左右，单价6.8-7万/㎡。其他户型也有成交，价格都在下降。

而曾经的佳和园，却是1年涨1万/㎡的趋势，如今的价格早已倒退回2、3年前。

2019年，单室套的成交价基本在6.3-6.6万/㎡。

2020年上半年，单室套的成交价基本在6.8-7.2万/㎡。

2020年下半年，单室套的成交价基本在7.7-8.1万/㎡。

2021年上半年，单室套成交价基本在8-8.8万/㎡之间。

时间来到2021年下半年，单室套不仅成交量骤减，价格也开始回落。今年，单室套成交价基本全面回到7.5万/㎡以内，如今6.7万/㎡的单价重现江湖，业主妥妥砸盘侠。

不仅是成交情况，从近几个月的挂牌价来看，业主的心态也不如从前。去年10月，小区挂牌均价约7.7万/㎡，如今挂牌均价约6.7万/㎡，1年跌1万/㎡，非常戏剧的落差。

佳和园堪称南京的魔幻安置房，这个小区曾经只有2万/㎡的价格，凭借双学区一路扶摇直上，多出来的5、6万/㎡完全是学区的价值，直到去年才发生转变。

南京几乎所有顶流学区房都和佳和园有着相似的命运。

山阴路：2021年成交价9.3-10万 /㎡；2022年成交价8.6-10万 /㎡

西康路3号：2021年成交价9.4-10万 /㎡；2022年成交价8.5-10万 /㎡

峨嵋岭：2021年成交价9.1-10万 /㎡；2022年成交价7.7-8.8万/㎡

如今顶流学区房价格有所回落，有需求的买房人可以好好挑挑，议价的空间也比较大。

佳和园位于河西中部，与苏宁睿城、长江华府等豪宅为邻，小区总共5幢楼，总高33层，主要户型有50㎡、66㎡、79㎡、86㎡，外立面呈白黄色。

小区门口虽有保安值班，但是门禁并不严格。

小区内没的游乐设施不多，休闲广场上聚集了不少居民，地面坑坑洼洼的，下雨天容易积水。

汽车还算整齐地停放在路面上，整体感观一般。

小区休息的凉亭很有年代感，看上去积了不少灰尘。

小区房价被学区推高，居住显然居住品质与房价并不相符，存在一些安置房的通病，但居住氛围比较浓厚，充满着烟火气。

鼓楼滨江的世茂外滩新城，最近也成交了一套房源，户型建面约139.74㎡，总价620万，单价仅4.4万/㎡。

这套房当初挂牌价650万，先后共降了30万才得以成交，周期不到3个月，在当下的市场环境中，时间不算太长。

就在今年上半年，小区成交了2套同类型房源，单价在5.3-5.4万/㎡左右，如今4.4万/㎡成交，半年房价跌超9000元/㎡。

这套房成交价低的原因在于，房子位于低楼层，这对超高层来说，视野和采光都会受到影响，且所在楼栋靠近高架，价格就会低一点。

2020年6月，由于力人学区的落定，小区房价水涨船高，均价达到5.9万/㎡，跳涨1.3万/㎡，但这样的节奏也只维持到去年9月，自那之后，房价开始下滑，回到了2年前的水平。

在挂牌房源中，笔者也发现一些低于市场价的房源，但挂牌1年了还没卖出去，这些房源的楼层位置一般，需要遇到合适的有缘人，或许价格再降一点会有人接手。

自2003年7月，世茂以18亿底价夺得下关宝善地王，开始了大规模的拆迁、重建，让下关这片“棚户区”进阶到“富人区”。

项目规划了17栋30-50层的超高层全江景豪宅，体量很大，分为三期，一期是世茂滨江新城，二期是世茂外滩新城，三期是世茂璀璨滨江。

世茂滨江新城一期包含了加勒比主题园林、7000㎡水域、耗资巨大的人工造浪池、重金打造的海盗船，首开即以10500元/㎡的均价轰动全市，无论是产品还是价格，在当时而言，妥妥的豪宅项目。

可惜的是，鼓楼滨江的众多利好时至今日都没有兑现，城市界面新旧不一，曾经与它并肩的一线板块早已超越，城北其他板块也后来居上，而鼓楼滨江的新房滞涨，二手房也出现了横盘的趋势。

但鼓楼滨江作为一线板块，其历史底蕴及发展潜力不容质疑。

就在今年6月份，仁恒桃园世纪和园成交了首套房源，户型建面约110.2㎡，总价760万，单价高达6.9万/㎡，随后有业主顺势挂出了7.5万/㎡的高价，比肩仁恒江湾城。

世茂外滩新城作为“拓荒盘”，建于2000年，在房龄和品质上都不占优势，房价下滑也在意料之中。站到小区高层，可以远眺南京长江大桥，与狮子山、阅江楼比肩而立。

社区绿化率达65%，规划近30万平方米的八大主题园林景区，并设有运动休闲、养生保健两大主题会所。

小区内有供儿童休闲玩耍的区域，还有一大片水景，非常干净，处处洋溢着轻松惬意的生活氛围。

小区距离力人学校仅300米，周围生活氛围成熟，且临江，风景优美。

刚需盘东郊小镇的房价难涨，时常能见到“砸盘侠”的身影。

最近，东郊小镇第六街区成交了一套80.06㎡的房源，总价128万，单价仅1.6万/㎡。

什么概念呢？按照单价由低到高的顺序排列，1.6万/㎡的单价俨然是3年前甚至6年前的价格。

同类型房源的成交数据显示，去年80.6㎡的户型还能卖到2.1万/㎡的单价。相比之下，这套房子的业主也是“割肉”卖房了。

东郊小镇挂牌量居高不下，超千套房源出售，尽管3个月成交了24套，但在挂牌量面前不值一提。

庞大的挂牌量，供过于求的失衡关系，导致房价已经止涨多年，即使家门口地铁通车后，房价依然难起波澜。

东郊小镇的存在不输于桥北的天润城，10多年的时间，接纳了无数刚需人群的理想，是麒麟的超级大盘。

整个项目共分为十二个街区，总占地为1912亩，总建筑面积为130万方。

东郊小镇第六街区的密度不高，外立面呈米白色，辅以砖红色作为点缀，很有辨识度。

中央的水景虽然干涸，但打扫得很干净。

树叶茂密繁盛，绿茵茵的，看得人心情愉悦。

东郊小镇是许多新南京人的第一站，他们在这里蛰伏，不断攀爬，然后去往更高的世界。

说在最后：

今年第四季度已到，三季度二手房的成交量价相比去年仍处于低位。

2022年三季度，全市二手房成交量22459套（含高淳、溧水），环比二季度上涨12.3%，连续两个季度正向增长，但相比去年同期仍下滑11%。

从三季度成交情况来看，7月交易量突破8000套创今年月度新高，8月成交量近15个月来首次实现同比正向增幅，但9月全市交易量仅6757套，环比下跌10.5%，后劲不足。

2019Q1-2022Q3南京二手住宅成交量及环比情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

价格方面，三季度南京二手房成交均价达32243元/㎡，同比下滑3.6%，今年二手房成交价逐月环比基本持平，大多小区处于横盘的状态。

2019Q1-2022Q3南京二手住宅成交均价走势

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

目前仍是买方市场，成交以价换量居多，议价空间仍处于历史高位，第四季度将是刚需进场的好时机。