各城市房价涨跌「70城房价出炉这城市跌了」

文|凯风

最新经济数据发布。

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国民经济持续恢复，房地产依旧在横盘。

根据最新发布的前三季度经济数据，全国GDP达87万亿，同比增长3%，增速相比上半年提高0.5个百分点。

在11个主要行业中，信息产业、金融业、工业、建筑业跑赢大盘增速，只有两个行业增加值负增长。

一个是备受疫情冲击的住宿和餐饮业，另一个是处于大变局中的房地产业。

数据显示，2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，一改过去多年对经济增长的正贡献。

随着房地产业走低，全国商品房均价也出现一定回调。

根据官方数据测算，2022年前三季度，全国商品房均价为9798元，相比去年增速为-3.4%，略低于2020年的水平。

当然，这只是全国平均房价，不乏三四线城市的均摊效应，也不乏成交结构变化带来的影响。

根据第三方平台提供的参考数据，目前，全国共有70多个城市房价破万，其中不乏三四线城市。

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哪些城市房价还在涨？

70个大中城市房价，是我们观察各类城市房价走势的主要窗口。

这一指数由国家统计局编制和发布，基本覆盖了具有代表性的一二三线城市，但由于指数形成于2005年，考虑到城市的代表性，导致一些经济强市如苏州、佛山、东莞不在其列。

2022年前三季度，哪些城市房价还在涨？

在70个大中城市中，只有7个城市同比涨幅为正，63个城市房价低于一年前。

这7个房价同比上涨的城市分别是：

成都、北京、上海、昆明、海口、无锡、赣州。

与之对比，向来以楼市坚挺著称的广州、深圳、厦门、杭州等城市全面转负。

其中，广州杭州双双下降0.2%，厦门同比-1.3%，深圳同比-3.5%。

不过，如果以两年周期来看，在70个城市中，还有32个城市房价高于2020年。

其中，北京、成都、上海、广州4个城市的涨幅超过10%，而深圳两年涨幅从最高的接近20%回落到3.6%。

所以，房地产虽然横盘，房价虽然出现明显回落，但大多数城市的房价仍高于2020年时水平。

相比上一轮楼市启动之初的2015年，翻倍的更是不计其数。

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哪些城市房价回落了？

在70个大中城市里，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。

以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏二线省会或直辖市的身影：

哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。

这些城市，除了武汉、贵阳、南昌、南宁地处南方之外，其他都是北方城市。

在所有城市里，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市。

这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，为全国唯一跌幅为双位数的城市，跌幅位居70城之首。

如果放到更长的周期里来看，牡丹江房价已经回到2006年时的水平，几乎耗尽了2009年、2015年以来的两次楼市大周期带来的红利。

这是典型的收缩型城市。

与牡丹江相比，同属一省的鹤岗知名度更高，房价长期处于全国最低水平，形势比牡丹江更严峻。

不过，借助“1.5万元全款买一套房”的热搜效应，鹤岗成了新晋网红城市，吸引了不少自由职业者和炒房客，楼市反而出现了新的变数。

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面对楼市大变局，该何去何从？

第一个共识是，楼市告别黄金时代，已经是颠扑不破的事实。

在黄金时代，全国每年的销售面积高达18亿平方米，折合1500-1800万套商品房，这些房子被新进城落户群体、拆迁户和投资者消化。

不过，随着城镇化逼近70%的高速增长上限，加上全国人口大盘即将见顶，以及大拆大建的空间收缩，未来房地产市场空间必然随之减少。

第二个共识是，楼市下半场的最大主题是分化，不是每个城市都还有上涨可能。

楼市分化之下，选择城市变得尤其重要，这也是我在《中国城市大趋势》一书中一直强调的观点。

显然，只有经济持续增长、人口不断流入、产业发展势头强劲的地方，房地产仍有上升空间，这些城市通过横盘释放泡沫风险之后，反而能迎来更好的未来。

相比而言，经济横盘、人口流失、产业衰退的收缩型城市，资产价格必然随着城市基本面而不断变化，鹤岗与牡丹江的经历足以说明一切。

第三个共识是，立足于共同富裕的未来，“炒房暴富”必然会受到遏制。

即使楼市横盘形势相当严峻，但在最近的重要报告里，都没少了“房住不炒”的提法。

比房住不炒更具深远影响力的是共同富裕。不仅意味着财富积累机制要得到规范，而且“住有所居”也将被提升到新的高度。

所以，未来房地产依旧重要，但炒房或将彻底沦为过去。