深圳前海楼面价「为何深圳二手房价格暴跌」

“8万一平的价格出来确实有点心动了。”提到前不久刚取得预售证的万科瑧湾悦，黄小姐向记者表示，“和老公说了这个折扣，他表示还是可以买的，原本担心月亮湾大道吵闹的问题所以没有考虑，但是8万的单价属实便宜。”

这周，随着天健悦湾府和万科瑧湾悦前海双盘拿证，沉寂许久的深圳“买房圈”再次活跃起来。原本就自带“网红”属性的前海，随着新盘入市的热度和营销PK的讨论一跃成为深圳楼市年底最热的话题。

除了像黄小姐这类正在观望的购房者之外，这两个新盘甚至还“炸出来”不少已经在前海置业的业主，“去年好不容易才摇到天健悦桂府，买的时候10.3万的均价，才过了一年天健悦湾府就8.3万起了，感觉有点亏”、“前几年买前海的人是不是要站岗了？”、“10.8万买的招商领玺，没想到前海会降价”……网友们纷纷在微信群和社交平台留言，其中提到最多的就是价格问题。

那么前海是不是真的降价到8万了？

前海新房营销大PK

最低单价只要8万起

上周五，前海妈湾的新盘颐城瑧湾悦家园（万科瑧湾悦）拿下预售证，并在住建局官网公示，本次可售房源321套，推售建面约108-166㎡的产品，项目备案均价约10.6万元/㎡，单价区间约9万-12万元/㎡，总价区间约1018万-1989万。

在万科瑧湾悦取证的两天后，位于前海桂湾片区的天健悦湾府获批预售许可证，项目可售房源626套，推售建面约113-165㎡产品，备案均价约9.6万元/㎡，单价区间约8.3万-10.7万元/㎡，总价区间约942万-1813万。

天健悦湾府的备案价格一出来让不少购房者大呼“惊喜”。南都·湾财社记者查询深圳房地产信息平台看到，天健悦湾府部分房源8.2万元/㎡起，114平房源的起步总价944万。

值得一提的是，天健悦湾府“8字头”的房源数量并不多，整体备案均价仍符合土拍限价的价格预期，毕竟项目拿地之初政府限9.2万元/㎡毛坯均价，已经是前海近两年单价最低的限价盘。

但随着前海近千套新房入市，两个项目面临几乎同等属性客源的情况下，营销团队“坐不住了”，开始加码从价格入手吸引客源。

11月21日，在天健悦湾府取得预售证的当天，市场有消息传出万科瑧湾悦认筹有优惠的消息。从各种群聊天记录里可以看到有中介发布这样的宣传，“ 内部消息！万科瑧湾悦认筹期115平最多可优惠90万；166平最多可优惠160万；166平的四房，折后最低单价8.24万元/㎡。”

南都·湾财社记者随后从相关中介处证实了这一折扣信息，“今天下午6点开始停止递交登记，有意向的先i深圳登记，折扣单价仅8.2万起，错过不再有。”

另外从网传的官方海报推出的更详细开盘限时优惠礼包方案来看：三重叠加礼包的金额同中介传的优惠金额一致。

有业内人士告诉记者，原本天健悦湾府因地段优势和价格优势在双盘PK中更占优势，但随着万科瑧湾悦把价格降到和天健悦湾府几乎同一水平线上，这场竞赛的天平开始向倾斜，瑧湾悦的筹码除了产品优势又多了价格。

而双盘PK的另一边，天健悦湾府隔壁的深业云海湾也有了动作。网传天健悦湾府拿证的当晚，深业云海湾连夜曝出了户型图。

据了解，该项目为2021年11月深业 安居集团竞得宗地，商品房限售均价9.2万元/㎡，人才房最高限售5.8万元/㎡。今年8月，据深业集团消息，前海云海湾花园项目日前顺利启动，预计明年上半年入市。该项目为前海片区目前在建的最大规模住宅开发项目。

前海新房价格回到3年前

业内：开盘即促销属正常现象

“刚买到就站岗了。”这是在两大新盘相关消息讨论区里最常被提及的一句话。

几人欢喜几人忧，在两大新盘营销PK不断让利的同时，曾在前两年买入前海的购房者们开始焦虑，尤其是买入的位置同上述两个新盘距离并不远的。

同天健悦湾府一路之隔的天健悦桂府，2021年1月开盘，项目推售427套建面为115-163㎡住宅产品，均价约10.3万元/㎡，单价区间在9万-12.2万元/㎡，总价区间在1068万-1973万/套。

同万科瑧湾悦一路之隔的颐湾府，2019年11月开盘，项目推出367套建面约120-190㎡住宅产品，备案均价约10.2万元/㎡，单价区间在8.1万-13.2万元/㎡，总价区间在960万-2531万/套。

再看前海近两年入市的新盘，包括前海润峯府、龙光前海天境、招商领玺等在内的前海片区住宅产品，推盘均价都在10万 。其中，龙光前海天境以11.2万元/㎡的备案均价排在上述项目价格前列。

随着天健悦湾府和万科瑧湾悦项目的问世，前海新盘起步单价被拉到8万，价格直逼3年前。

天健悦桂府 南都·湾财社记者 孙阳摄

前海两大新盘降价为什么要拼促销？开发商为什么要这么做？美联物业二级市场事业部总经理沈裕燕接受记者采访时表示：“整体市场下行周期内，市场各类项目为提高去化，开展各种大规模的折扣促销行为，变相传导给市场‘房价整体不断下降’的信号，客户置业信心不足，购买欲望下降，在这种大背景下，即便拥有绝佳地段及限价优势的前海项目，也难逃市场下行的波及，前期蓄客基本面不够理想，为实现一定的开盘目标，开盘即做出促销行为也就属正常现象。”

但除了行情问题，有业内人士还向记者表示，这两个项目本身产品的“特殊性”同样影响着价格。 比如万科瑧湾悦临近月亮湾大道，可能会产生部分居住噪音；而天健悦湾府的问题则是其与最近的地铁站、商业等配套距离在1公里左右。

会对周边房价形成降维打击

但对买方来说是“购房福利期”

前海新盘的降价会对周边房价产生怎样的影响？沈裕燕告诉记者，降价、折扣已成为地产当前销售的主基调，前海新房入市即促销，是顺应了当前行情，新房的销售情况是二手房价的用“晴雨表”，核心地段的新房一开盘就折扣促销，一定会对周边房价形成降维打击。

南都·湾财社记者注意到，目前前海核心三区可售二手住宅仅前海时代，其大户型挂牌价格在20万元/㎡左右。

另外靠近万科瑧湾悦，在月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等住宅小区，目前二手挂牌单价普遍在12万-14万元/㎡。

值得一提的是，前海作为深圳最“吃香”的片区，过去两年入市的新盘大多实现热销，部分项目还在开盘当天“日光”、“秒光”。随着新房降价，二手房价预期也将受到打击，网上有观点指出“深圳楼市已经筑底”，“深圳恐慌性下跌”，引发市场热议。

作为常年身居一线，非常熟悉深圳房地产市场的从业人员，沈裕燕告诉记者，当下大低谷时期内，开发商为了实现销售的回款目标仍需要“随行就市”的对价格进行调整，这种阶段性的调整期是地产周期性的正向反馈，不代表周期内的价格调整就影响区域价值。

沈裕燕同时肯定了前海的长期价值，房地产市场是典型的“宏观性”及“政策性”市场，它的周期性严格受宏观环境及政策环境的影响，当前房地产行业全线下行，整体市场行情均处于低位探谷，在“房住不炒”的大政策背景下，深圳一直在努力做好“控制房价”及“保障供应”，从全国率先推出“二手房指导价”到不断加大土地以及安居商品房的供应，已实现控制房价的显著成效，前海作为粤港澳大湾区面向世界的窗口，它的价值从国家战略层面、从深圳区域地位上都是不变的，区域价值恒定且毋庸置疑。

对于购房者来说，她建议道：“行情低谷，整个市场是买方市场主基调时，确实是购房者的‘购房福利期’，此时购房拥有更多的选择权和更高性价比优势。”

南都·湾财社记者 孙阳