杭州二手房大涨「杭州二手房还会涨吗」

517新政“满月”，市场影响几何？

新房、二手房成交数据背后又折射出了怎样的市场逻辑？

政策叠加之下，购房者究竟应该如何置业？

今天我们的主持人柳青，邀请中房大数据研究中心总经理陈焕春一起，带来5.17杭州楼市新政落地满月特别观察。

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Part.1

杭三条新政

5月17日杭州发布楼市新政，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

梳理来看，有如下三大变化：

首先是二手房门槛大幅降低：落户杭州即可买二手房，外地户口缴纳1年个税或社保即可在杭州买二手房。

其次二手房增值税免征年限从五年改为两年，宣告了从2021年1月27日开始、执行了一年多的“二改五”政策终结。

三是三孩家庭可以购买三套住房，同时享受无房家庭待遇。

问

陈老师，您觉得517新政执行的这一个月时间，市场各方反应怎么样？

杭三条当中，有两条是针对二手房市场的。一条是放宽了二手房购买资格，第二条是部分房源实现了增值税减免从满5年变成满2年。应该说，对二手房市场的刺激还是比较明显的。

但是从市场各方来讲：首先开发商会感到力度不是特别大，因为其实跟新房市场的直接相关度并不是很高，但是他们还是欢迎的。对于中介来说，新政之后感觉他们都非常忙碌，不管是带看也好，实际的签约也好，都有所反应。从老百姓的角度来讲，不管是买房还是卖房，在新政之后收到的咨询特别多。当把政策搞懂之后，市场有明显启动。而且像这样的政策，其实初期几天它还是有一批比较集中的，比方说刚好满2不满5的一批房源，有一个比较明显的集中签约过程。

问

新政的一个月时间，数据方面有没有变化？

我们拉取了5月15日到6月15号的数据，月度成交套数环比上升112%。如果算到日均成交量，环比上涨的幅度达到119%，也就是说其实是比翻倍还要多的。

这里面也有一些特征，因为这是杭八区的数据，富阳和临安就没有这么高的涨幅。临安富阳成交套数环比上涨是39%左右，日均成交量环比上升43%左右，也算是普涨了。

二手房市场报告

新政之后，记者走访了多家二手房中介，明显感觉市场热闹起来了。

数据显示，从2021年9月至今，杭州二手房去化量低位徘徊。517新政后，6.1-6.15的销量就已接近5月销量。

价格方面则表现平稳，6月价格有“翘尾”现象。

数据来源：中房袋鼠汇，数据截止2022.6.15

问

二手房市场的回暖，陈老师也有数据支撑是不是？

二手房整体成交数据比上个月有比较明显的涨幅，但还没有达到去年同期那么高的一个热度。价格方面，还在震荡的过程当中。当然也能总结一些规律：

首先，涨幅比较明显的一些区域，都是原来基数特别低，比如下城区的华丰，湖滨清波区域，之前一个月只有几套成交，现在一下子变成了十几套甚至几十套。这说明什么？说明市场还是在复苏阶段。它先有量的变化，量涨到一定程度，可能会带动价格上涨或者热度上升。

另外，像城北的康桥板块、万达板块，城东的笕桥、普福板块，之江双浦板块，德胜石桥板块，临平星桥板块，还有像奥体这样的热点板块，热度也有比较明显的提升。

问

关于未来的二手房市场，您如何判断？

我们对于接下来几个月二手房市场继续回暖还是比较看好的，它的动能开始启动了，但还要积累一段时间的量，才能看出来价格的变化。

我们统计过挂牌调价行为，517新政之前这种行为比较少，但是到了517新政之后，它变得很频繁。最开始几天，往下调的还蛮多的，到后面陆续出现了一些往上调的。

上调和下调同时存在，说明什么？说明供需双方其实是在找一个平衡，大家达到一个契合点之后，就能够达成成交。其实我觉得这是一个比较良性的状态，对于买方来讲，还有一定议价空间，还有一定的挑选余地。

问

现在是入手二手房的最好时机吗？

我觉得目前应该是一个挺不错的时机，原因有两个：

首先，现在还是买方市场。其实前几年二手房市场处在亢奋状态的时候，我陪朋友看房，亲身经历过，上午到一个地方去看房，然后同一个电梯上来的人跟你看的是同一套房，你进去之后，看到还有一拨人在看房，那会你就会很紧张。事实上，这套房当天就被一个比较积极的购房者抢走了，而且是加价抢走的，比房东挂的价格还要加一点。在这种时候，作为买方其实非常被动，但现在的行情，大家的心态还比较平和。

第二，现在信贷政策很好，贷款利率也好，放款速度也好，公积金贷款额度也有上调，也就是说你现在买房，融资是比较方便的，很容易贷到款。

所以我觉得真正有需求的人，其实可以开始入市。

新房市场报告

相比二手住宅市场，新房市场今年上半年的市场表现平平，月度去化量和整体均价都保持较平稳的态势，没有明显的回暖迹象。

数据来源：中房袋鼠汇，数据截止2022.6.15

问

其实新房市场这几天也比较热闹，特别是14号一天，杭州就领出了11张预售证，这个月中还有像K11住宅、IFC住宅等红盘在场，这段时间新房市场的数据又呈现出了怎样的变化？

其实新房市场的节奏，跟目前的政策相关度不是很大。它是一个固有的节奏。

2018年以后，其实杭州楼市一直处在亢奋状态，一直到2021年下半年开始有点转冷，最明显的表现就是杭州的二手房市场，从7月份开始，每个月都是连续下跌，经历了七连跌，到5月份才比较明显回升，二手房市场通过这几个月的喘息开始复苏，但是新房市场还没有经历这样的喘息，不过我觉得这并不是坏事情，至少说明整个新房政策还是相对比较平稳的，包括我们长期在观测的平均中签率、流摇率这两项也在上升。

随着二手房市场的盘整，其实目前我们看到很多板块的成交价格已经有回调，所谓的一二手价差有所缓解，整个市场的大矛盾在缓解，更趋于理性。倒挂有了缓解，其实对新房的摇号也会产生一些影响。

问

现在有很多楼盘在登记或者准备登记，对于购房者来说，有怎样的建议？

其实新房能给的建议还挺少的，为什么？因为红盘热盘太明显了，中签率也不是特别高，就是拼运气。

而且现在经历了这么长的时间，消费者目标越来越鲜明了，越来越知道自己应该去摇哪一个房子。以前有很多购房者提问，会问这个楼盘可以摇吗？你能够明显感觉到他其实对这个楼盘不是特别了解，就听别人讲要去摇，或者有一定的价差，或者感觉这里面有机会。但是今年不一样，今年他会把户型图发过来，他会评价这个户型好坏，会纠结这一期没有喜欢的户型要不要报名，他更多的关注点还是在于有没有投资价值。

问

6月2号，浙江省提出了38条稳经济措施，其中就提出执行差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，加强房地产项目融资服务，推动建立房地产项目清单，完善融资对接机制，保持房地产信贷平稳增长。您觉得它对市场又会带来怎样的影响？

其实这个事情，要结合目前这一轮房地产市场背景来理解，为什么这么说？因为其实影响房地产市场发展的因素太多了，尤其是前几轮市场下行，很多原因来自市场本身，比如购买信心不足。但是这一轮市场下行，可能最先的导火索是开发商内部出现了问题，比如恒大暴雷。也就是说，可能大家还没有感觉到房子买不买这个事的时候，开发商先出了一些事情。

这一轮大家的心态会比较特殊，从老百姓的角度来讲，可能前脚还担心抢不到房子，突然又发现开发商也有暴雷，它的风险开始呈现在我们面前，它是一个不一样的心路历程。虽然现在我们也觉得市场需要信心，但是其实我们要分析这个信心它是从哪里失去的，再来看它能够从哪里找回来。

我觉得其实这样针对开发商的举措，今年还蛮多的。包括整个金融政策对开发商的倾斜，或者一些刺激。但是对于开发商群体而言，之所以说房地产是一个高风险的行业，是因为当风险发生的时候不是那么容易能够扭转的，也就是说政策从提出口号到真正落实，比方说债务、现金流、楼盘建设，它还是需要一定的周期。

随着这些政策的不断推进，我觉得开发商能够越来越多的走出危机。如果陆续有这样的案例，市场陆续出现好的变化，相信信心也会逐步回升。