保定房价下跌的原因「楼市销量」

时间：2022-12-19 14:16:51来源：

本文是《楼市奇谈》第362篇原创内容

虎年第三十二篇，字数1868字

最近几天整理了一下今年1-8月份保定楼市（主城区）的销量和价格，主要靠三张图表，第一张（如上）图，这是我们《楼市奇谈》统计的保定楼市（主城区，以下简称保定楼市）的前十名的楼盘，可以说这10个楼盘占到了今年前8个月70%以上的销售额和销量，而下图（第二张）则比较全面的展示了今年1-8月份保定楼市的整体表现，主要体现的是不同区域价格的变化。

关于上图，有三点需要提前说明：

第一，上图我们是筛选了保定市主城区30个五证齐全的在售靠谱楼盘，这30个楼盘占目前保定楼市90%的在售楼盘；

第二，我们是按照项目的以高层特价房和项目均价为主来计算，因此这个价格可能偏低，当然部分区域的楼盘大多是洋房，因此该区域房价相对较高，比如东部区域；

第三，根据我们《楼市奇谈》的统计今年1-8月份保定楼市的均价为10260元/平米，如果和去年同期相比大概下降了300元/平米，下降比例已经非常低，而且我也觉得按照现在保定楼市的发展状态，看整体均价没有太多参考价值。毕竟保定楼市已经进入了严重分化的时代，比如本文的第一张图今年1-8月份保定楼市top10的楼盘，如果按照这10个项目来计算保定楼市的均价，那么高层的均价接近12000元/平米，洋房的均价14000元/平米左右。而这则告诉我们保定楼市早已经进入了改善为王的时代，当然这不是今天的重点，现在聊聊通过这三张图（第三张图就不公开了）我发现保定楼市的三个意外：

意外一：保定东城“被高端化”

说实话，我也没有想到，当我们今年被迫调整了保定楼市的（价格）分区之后，保定东城，也就是东二环以东会成为今年保定房价最高的区域，没办法东部的5个楼盘大都是以洋房为主的楼盘，虽然整体销量一般，但是价格都不便宜，而且施工进度还都比较快，大部分楼盘都是现房或封顶的准现房。

之所以说保定东城被高端化，一方面是因为保定东城所处的区域，并不是保定市优质资源的聚集地，同时这些所谓的保定高端项目从产品上除了所谓的7、8、9层洋房结构优势之外，并没有太多的亮点；另一方面是从客户的选择来看，保定高端客户更青睐七一路以北二环内的地段，毕竟这个位置才是当前保定市最好的城市资源聚集地。

意外二：城市中轴七一路以南刚需化保定的七一路作为纵贯东西的主干道，如果站在商业的角度来看一直往南到东风路都是保定的商业中枢位置，但是站在房地产角度来看，去年我们把保定南城的刚需线划分到了三丰路，而今年在三丰路以北和七一路以南，我们又增加了中南部区域，因为这个位置的房价，已经和保定南城和西城一样成为刚需客户的购房范围。

核心原因有三：

第一，这个区域目前没有中高档楼盘，都是刚需的项目，因此价格偏低；

第二，七一路以南或是说东风路以南已经成为保定城市发展“被遗忘的角落”，虽然在南城未来也有规划一些比较大的城市级别配套，但是何时能真正落地以及落地之后能否真正运营发展，还是存在一些疑问。。。

第三，低价楼盘房价不断下调，比如该区域某楼盘开盘均价8k／平米，然而短短两三个月之后，最近均价7k／平米的特价房已经出来了，这也证明我们《楼市奇谈》对今年保定楼市的预测是正确的，那就是低价楼盘销量一般，会以价换量；而中高端楼盘价格坚挺，如果销量可以的话，房价甚至还会微涨。

意外三：洋房已经成为改善楼盘标配

如果说两三年前，保定楼市的洋房还是稀缺的产品，然而最近两年开发商开始补货，同时从销量来看，今年1-8月份销量前十的楼盘有9个改善楼盘，其中8个项目都有洋房产品，虽然说不一定有洋房就是高端楼盘，但是如果你家的楼盘都是高层，而且没有什么真正有价值的产品附加值的话，要说自己是保定的中高端楼盘，对营销而言还真是有压力。。。

可以说目前保定楼市的洋房已经不算稀缺的产品，但是缺乏的是综合产品力强或是说有特色的洋房产品，而明天保定有个楼盘的洋房产品就要正式亮相，而她的出现或许会让保定有洋房的楼盘产生一定的压力。。。