济南新房和二手房价格齐涨「济南楼市降价」

文/图 山东商报·速豹新闻网记者夏子繁

转眼间，“金九银十”旺季已经步入收尾阶段，留给2022年济南楼市的时间仅有两个多月。近日，济南市房地产业协会发布《济南市1-9月房地产市场运行情况及销售排行榜》显示，前三季度济南全市住宅网签5.46万套、729.61万㎡，均价13966.63元/㎡，同比上涨3.56%，住宅去化周期为14.2个月，处于合理区间。在济南“全员”发力助楼市平稳运行的努力下，如今的济南市场正呈现逐步回暖状态，年末冲刺关键时间段即将到来之际，楼市回温或将会表现得更为明显。

前三季度住宅卖了5.46万套

在今年房地产市场行情整体下行的大背景下，楼市的一举一动都十分引人关注。如今济南楼市正步入年末收尾阶段，对于房企而言，市场表现的好坏决定着他们的营销策略，而对于购房者而言，市场的冷热则影响着他们是否会“上车”。

根据济南市房地产业协会公布的济南楼市前三季度的“成绩单”显示，前三季度济南市商品房批准预售10.84万套、822.56万㎡；其中住宅4.19万套、面积546.32万㎡。全市新建商品房网签14.88万套、1103.14万㎡；其中住宅网签5.46万套、729.61万㎡。翻开近五年济南楼市历史的全年“成绩单”，2021年全年济南共网签新建商品住宅97236套、2020年全年88500套、2019年全年80646套、2018年全年75385套、2017年全年78813套。有业内人士表示，今年济南前三季度商品房销售数据虽不如预期，但也不算太差。对比往期济南住宅成交量相关数据，预计今年整体住宅成交量在7.5万至7.8万套左右。

对于楼市而言，房企关注销量，而购房者关注的则更多是房价。整个前三季度，济南新房均价为13966.63元/㎡，同比上涨3.56%。根据10月24日国家统计局发布的2022年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，济南新房价格9月环比上涨0.3%，同比上涨0.9%。山东商报·速豹新闻网记者梳理历史房价数据信息发现，除4月新房价格环比下降0.2%外，今年以来济南新房价格一直稳中微涨，截至9月已经实现了五连涨。

一边是新房市场的热度高涨，而另一边二手房市场则相对“冷清”。相关数据显示，前三季度济南全市二手房交易面积361.63万㎡，其中二手住宅交易面积316.36万㎡。在新房房价迎来连涨的同时，二手房房价却迎来了连跌。国家统计局最新统计数据显示，9月济南二手房价格环比下降0.1%，同比下降3.3%，目前已经呈现十三连降的状态。记者梳理发现，实际上不仅是济南，受大环境影响，今年以来国家统计局监测的山东四个重点城市济南、青岛、烟台、济宁二手房市场均不景气，其中除青岛3月和6月二手房价格有小幅上涨外，烟台、济宁今年以来二手房价格也是一直“跌跌不休”。

政策发力官方“帮”卖房

去化周期的长短，反映着一个城市房屋的供需程度，去化周期越短，则意味着房子销售情况良好，房企能加快资金流转，促进当地房地产市场健康发展。相关研究结果表明，房地产库存去化周期的合理期限是为6个月至18个月左右。数据显示，对于济南而言，前三季度的住宅去化周期14.2个月，其中历下、市中、高新、历城等核心区去化周期处于9至15个月合理区间，槐荫、长清、莱芜等非核心区去化周期较长，去化难度大。

那么14.2个月的去化周期在今年全国房地产市场又处于怎样的水平？据克尔瑞监测数据显示，2022年9月百城商品住宅库存量达到了59226万平方米，同环比均微增1%，去化周期则呈现由降转增，由2022年8月末的19.6个月增至21.4个月。其中部分北部和中西部二线城市诸如兰州、大连、哈尔滨等去化周期更是超过了40个月。如今济南现有存量可售住宅9万套，相较全国多城动辄超过20个月的去化周期，目前济南整体去化周期稳定且健康，住宅去化周期处于合理区间。

为保障济南楼市的合理健康发展，今年可谓真正的“全员”发力，不但有各项适度调整政策支持，更有罕见的官方“帮忙”卖房。在政策方面，今年可谓是济南政策发布的“大年”，整个前三季度济南陆续出台了如优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等各方面政策，极大地满足了刚需和改善性购房者的需求。

此外，在房企置业顾问与渠道中介积极发力卖房的同时，济南官方也罕见地“帮助”卖起了房子。今年6月份以来，济南市房地产业协会通过线上线下相结合的形式，邀请行业专家对当前政策环境、市场动态、市场数据等进行宣传、解读，开展了10余场线上房展直播活动，以此推动政策落地，提振市场信心。同时，济南市房协还开展“房协团房”团购营销活动，通过房地产业工会联合会组织开展“房协团房”团购营销活动，推出了“房协团房”专项折扣。在政策推动与官方助销的共同促进下，前三季度济南房地产市场成交逐步回暖，除了迎来成交规模大幅增长、外地购房人占比增加外，济南主城区在售项目来访量、成交转化率也有明显增加。

四季度或将迎一波“翘尾”行情

从前三季度的销售榜单来看，各楼盘表现不一，市场分化也进一步加剧。根据济南市房协公布的《2022年1-9月济南房地产市场排行榜》显示，无论是在2022年1-9月新建住宅销售套数排行榜上，前三名均为雪山万科城、银丰玖玺城和中海华山珑城这三个项目，这三个项目共占据了济南总销售额近4成。

山东商报·速豹新闻网记者细算发现，从区域来看，银丰玖玺城位于历下区，而雪山万科城和中海华山珑城项目均位于历城区。作为济南房源的供给“大户”，历城区每个月都有房源加推，而这当中自然少不了雪山万科城和中海华山珑城的“身影”。

山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，无论是在济南新政出台前还是出台后，霸榜前三名的项目售楼处内到访量都不低，而这几个项目的相关负责人也表示，基本每周项目都能维持着稳定的到访量和成交量。有业内人士认为，热销楼盘除了善于运用营销策略外，体量大以及房企交付能力强都是购房者青睐的因素。

根据央行发布的《2022年前三季度城镇储户问卷调查报告及金融统计数据报告》显示，在对全国50个城市2万户城镇储户问卷调查后，未来三个月居民准备增加支出的项目，有17.1%的居民选择购房，该项数据相较2022年第二季度高出0.2个百分点。而这意味着第三季度居民购房意愿上升，购房信心正在逐渐修复。

有业内人士认为，即便平稳度过了前三个季度，未来济南也将进一步研究政策措施，做好政策储备，结合市场变化情况，适时进行政策微调。同时济南还将加大房企纾困力度，全力推进“保交楼”工作，提振市场信心。“伴随全国首套房商贷、公积金利率双双创下历史新低，济南的‘全员’发力更是为楼市再添一把火。”该业内人士表示，在国家大政策的影响以及因城施策的共同推动下，四季度济南楼市或迎来一波“翘尾”行情。

山东商报·速豹新闻网编辑 徐晓阳